东莞学位房陷阱多 _

　　

每年4月是东莞的学位申请截止时间，随着截止日期越来越近，适龄儿童的家长也开始着急为子女申请学位准备材料。不过公立学校的学位有限，很多家庭不一定满足积分入学的条件，因而不少人青睐通过学位房解决子女的学位问题。但是学位房需求的日渐增多与固定的教育资源不匹配，逐步催生了业主和开发商的矛盾。随着南城、寮步等区域取消学位房，学位房的纠纷也达到白热化阶段。

关于学位房，业内有不同的声音。有人认为，学位房背后的猫腻和潜规则太多，加上教育资源的紧张，东莞取消学位房会成为未来的趋势；有人认为，物以稀为贵，正因为教育资源的紧张，有单独学位的楼盘会成为稀缺资源，更有市场号召力。

说好的名校要抽签才能读

日前，莞城某楼盘业主因子女无法就读莞城某知名小学，在项目营销中心静坐维权，并在售楼部贴有“维权不违法 拒绝抽签”的标语。

业主陈女士表示：“几十万元房款买下了此楼盘，主要是为了解决孩子读书问题。当初，开发商承诺购买该项目楼盘，子女可以就读莞城某知名小学。现在开发商无法承诺所有的楼盘生获得同一名校学位，只能通过抽签方式决定子女是否可以就读某小学，这对抽不到的孩子来说，是不公平的。”

对此，业主叶先生说：“我们买房的时候是奔着某知名小学的学位，买房也是付出了巨大经济代价。”

针对此情况，记者采访了该楼盘的相关负责人，他表示：“当初，营销人员在销售该项目的时候，承诺业主的子女可以就读莞城的小学，并非全部业主都可以就读这所知名小学。至于为何通过抽签的方式解决此问题，这是因为小区的适龄上学孩子有78名，而项目只有30名莞城某知名小学的学位名额，此解决方式也是基于公平公开。”

目前，东莞城区真正配套学位指标的楼盘已然不多，即使父母买得起学位房，却因为名额、户籍等问题无法享受学位资源。此时，学位房只是一个概念，销售人员在售楼时不会主推学位概念，却会“暗示”亟需学位的家长，并告知其楼盘周围有很多知名的学校。

“家长太渴望得到学位了，以至于其要支出昂贵的成本，也要买概念中的学位。”一位业内人士说。

东莞资深房地产律师李某针对学位房解释说：“学位是刚性需求，也是很多业主急需之物。开发商会以学位来宣传售楼，如果学位不容易实现，可能会产生纠纷，但也不至于是合同诈骗，这是因为开发商不会将学位的承诺写在合同上，更不会承诺没有学位就退房。”

据悉，楼盘送学位有两种情况，一种是教育局以一定的条件将相关公办学校学位给楼盘，使购房业主有学位权；另一种是有些大开发商自己开办或合作开办私立学校，解决业主的学位房需求。不过某些私立学位，如朝天小学、南开小学很热门，其教育资源也较为紧张。“对于开发商建造的私立学校，现在也是面向全市招生，会给予业主优惠政策。不过，大型开发商旗下开发的项目越来越多，也未必能满足所有业主的需求。”陈骏良说。

学位房折射教育资源不匹配

目前，东莞的学位房价格并没有如广深一样，动辄是“天价学位”，不过以“学位”为卖点的学位房相较同等区域的楼盘，在价格上略有涨幅，业主为争得学位，也愿意付出高成本。

记者了解到，部分开发商向政府交纳了一定的教育配套资金，对应获得学位指标。毕竟学位有限，学校的教育资源也跟不上城区的项目开发和销售进度，需求大于供给，开发商未必能保证每位业主有学位指标，学位的事情存在很多变数。

当供给无法满足需求的时候，纠纷容易产生。近年来，因为学位资源紧缺，开发商与业主的矛盾也日渐增多。2013年，寮步和南城先后叫停学位房。

南城和寮步的学位资源是否面临紧缺的窘况？我们以南城为例算一笔账，根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据显示，2013年南城住宅成交6673套。若按照每户3口人计算，将有2万人入住，按照城市每年的出生率10%计算，每年有2000人出生，按现有国家规定，班容量≤50人，则需要建一所8轨制的学校。若相关的项目就近的小学、中学均已满负荷，无能力扩大招生，那么，7143户居民的孩子将面临无学可上的现状。如此大规模的人口数量，如果没有配足够的教育设施，南城区的中小学生的读书问题更为突出。

关于学位紧缺的问题，陈骏良认为，莞城、东城、南城等城市中心区域的学位较为紧张，偏远镇区的学位还是很充足的。南城是城市中心区域，对学位的需求比较大，寮步的楼盘比较多，竞争比较大，学位的需求比较旺盛。“对于学位资源紧张的区域，政府无法提供足够的学位给业主，政府宁愿把教育配套基金退还给开发商。”陈骏良说。

时间过去整整两年，没有“学位房”为营销卖点，南城和寮步的项目销售是否有影响？记者在走访的过程中了解到，当年挂在项目上的“购房送学位”红色标语“消失”了，换来的是楼盘的基本信息和特价优惠。售楼现场的营销人员对市民咨询的学位事情也变得谨慎了，并向其解释学位新政事宜。

随后，记者电话采访南城某品牌开发商相关负责人对于学位房的看法，他说：“学位房的取消对楼盘的销售影响不大，人们在心理上已经逐渐接受南城取消学位房的政策。现在，大家都不提学位房了。”

寮步某开发商也表示，学位房只是在销售过程中卖点，该买房的还是会买房的，寮步取消学位房对项目的营销影响不大。"

合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示，学位房的取消对项目的销售影响不大，该买房的还是会买房。学位房只是锦上添花的事情。

此外，他认为东莞逐渐取消学位房会成为未来的趋势。学位房问题引发了很多社会问题，譬如学位不足的现象导致了业主和开发商之间产生诸多纠纷矛盾、开发商承诺给予业主学位易酿成不公平等。

据数据统计，2013年南城住宅成交6673套，2014年南城住宅成交5365套，同比下降19%。2013年寮步住宅成交3179套，2014年，寮步住宅成交2359套，同比下降35%。

■声音

学位房大家谈

学位房和学区房涉及的层面太多了，就近入学的教育政策、买房入户的政策，学位与房产的法律关系等，凡是有交叉的地方都有模糊地带，而且各地政策法规又不尽相同。这两个概念也不是法律概念，立法层面上也没有太多的界定，更多的是结合政策来看。

——东莞资深房地产律师李律师

学位房是开发商向当地政府交教育配套基金，并相应给予开发商学位指标。由于南城等地的楼盘开发强度和密度比较高，而当地的教育资源是固定有限的，导致学位与学位房不匹配。目前学位紧张的现象主要集中在城区，在偏远镇区的学位还是挺充裕的。因为政策和资源不足的原因，未来城区配有单独学位的房子会成为稀缺资源。

——东莞房地产行业协会秘书长陈骏良

东莞取消学位房会成为趋势，未来新莞人入读学校普遍以积分入学为主。

——合富辉煌市场研究部经理李兴旺

■东莞学位房大事件

2009年前

东莞尚未推出“积分入学”政策，镇街“购房送学位”是外来务工人员子女入读公办学校的重要途径。

2009年后

东莞为了推进教育公平化，推出“积分入学”政策。莞城、南城、东城、万江、松山湖、寮步等教育资源较为集中、楼盘热销的镇街及园区的“学位房”政策并未终结。

2013年4月

寮步镇表态停止对新建楼盘赠送学位的审核，所有新莞人业主子女要读书需要通过积分入学申请，对于曾经获得学位的楼盘可保留学位，两年内消化完。

2013年5月17日，

南城成为第二个叫停“购房送学位”政策的镇街，并说明“由于公办学位供求矛盾突出，为规范楼盘业主子女入读公办学校的管理工作，今后南城不再受理房地产公司委托办学”。

买了公寓

才发现不能入户

■相关

如果你是单身的集体户，而且首次置业，想买了商业公寓后把户口迁到公寓解决学位问题，那么这是行不通的。因为商业公寓不能入户，业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，也就失去了入读地段小学的资格。

市民黄先生大学毕业后来到东莞工作，户口和档案一直寄放在广州人才市场。今年，黄先生打算与女友结婚，并将其户口迁出人才市场，希望通过购房入户将其户口迁到东莞，并通过入户解决孩子的学位问题。

最近，黄先生在城区物色符合条件的心水房，位于莞城的某楼盘的广告宣传语“首付5万元起，市中心学区房限时限量抢购”引起了他的注意。该楼盘位于城市最中心区域，主推173-238平方米的户型，另有32-92平方米精装小户，均价10000元/平方米，首付4万起，现购房可享85折优惠。

经过多次看房，黄先生心想赶紧敲定92平方米的精装户型。“那楼盘处于城市中心区域，其房价还能接受，买房还有优惠，关键是可以入户送学位。”黄先生说，后来无意中发现该楼盘并非所有户型能入户送学位，因为他看中的92平方米精装户型是不能入户的。原来，该楼盘主推的173-238平方米的户型能入户送学位，而92平方米的精装户型属于商业公寓，商业公寓按规定不能入户。

黄先生坦言，由于缺乏经验，第一次看房的时候，销售人员说买该楼盘能入户送学位。之后，黄先生并没有细问具体的入户事宜，他也以为买了房就解决入户和学位问题了。

随后，黄先生打电话咨询该楼盘的销售人员，重新咨询落户的事宜，结果得到的答复是该楼盘173-238平方米的户型是住宅性质，能入户有学位；92平方米的户型属于商业性质，集体户和外地户口无法落实入户和学位问题。

业内人士提醒，城市中心区一些名校附近有不少的商业性质的公寓在售，由于商业公寓单位不能拥有学位，因此售价要较同地段的住宅楼盘低。因为购买商用公寓是不能入户的，这些备受市场青睐的城市中心物业的升值潜力将大打折扣。

据悉，如何判断商业公寓可从以下几方面考虑：首先，用途不同，商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口，住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所；其次，使用年限不同，商业期限是40年，住宅期限则是70年。

：南方日报